来源_志峰财税 发文日期_2024年01月03日
关联企业之间发生价格偏低的租赁业务，税务机关是否会进行纳税调整？
一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 二、土地增值税的清算条件 （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 3.直接转让土地使用权的。 （二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的； 4.省税务机关规定的其他情况。 三、非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认： 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 四、土地增值税的扣除项目 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车�。ǹ猓�、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 五、土地增值税清算应报送的资料 符合上述第二条清算条件第（一）项规定应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关报送清算资料。符合清算条件第（二）项规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。 纳税人清算土地增值税时应报送的资料： （一）土地增值税清算表及其附表； （二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况； （三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件； （四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。 六、土地增值税清算项目的审核鉴证 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。 税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。 七、土地增值税的核定征收 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合以下条件之一的，可按核定征收方式对房地产项目进行清算： （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 八、清算后再转让房地产的处理 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额 清算的总建筑面积 土地增值税清算案例 [案例1]某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元（转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元），支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。 国家规定城建税税率为7%,印花税税率为0.5 ，教育费附加征收率为3%,政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%. 请根据以上资料，计算应缴纳的土地增值税。 计算过程如下： 1、取得土地使用权所支付的金额为110万元 2、房地产开发成本为320万元 3、允许扣除的房地产开发费用=（110+320） 10%=43（万元） 注：不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。 4、扣除的税金=1150 5% （1+7%+3%）=63.25（万元） 注：按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。 5、加计扣除=（110+320） 20%=86（万元） 6、允许扣除项目金额合计=110+320+50+43+63.25+86=672.25（万元） 注：如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税（和营业税）。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除（如以上的50万元），但不得作为加计20%扣除的基数。 7、增值额=1150-672.25=477.75（万元） 8、增值率=477.75 672.25 100%=71.07% 9、应纳税额=477.75 40%-672.25 5%=157.34（万元） 注：按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，该案例增值额（71.07%）超过扣除项目金额50%,但未超过100%的其土地增值税税额 = 增值额 40% -扣除项目金额 5%. [案例2]某公司开发销售一房地产项目，取得销售收入1800万元（假定城建税税率为7%,教育费附加征收率为3%）�？⒋讼钅扛梅康夭竟仓Ц兜丶劭�200万元（含相关手续费2万元），开发成本400万元，贷款利息支出无法准确分摊。已知该地区人民政府确定的费用计提比例为10%.则该房地产开发公司应交纳土地增值税为： 1.收入总额：1800万元 2.扣除项目金额： （1）支付地价款：200万元 （2）支付开发成本：400万元 （3）扣除开发费用：（200+400） 10%=60（万元） （4）扣除税金： 1800 5% （1+7%+3%）=99（万元） （5）加计扣除费用： （200+400） 20%=120（万元） （6）扣除项目总额： 200+400+60+99+120=879（万元） 3.增值额： 1800-879=921（万元） 4.增值比率： 921 879=105% 因此适用三档税率。 5.应纳税额： 879 50% 30%+879 （100%-50%） 40%+（921-879） 50%=328.65（万元） 土地增值税清算需要明确的问题 一、关于土地增值税清算时收入确认的问题 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 三、房地产开发费用的扣除问题 （一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照 取得土地使用权所支付的金额 与 房地产开发成本 金额之和的5%以内计算扣除。 （二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按 取得土地使用权所支付的金额 与 房地产开发成本 金额之和的10%以内计算扣除。 全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。 上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。 （三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。 （四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。 四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题 房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同 按国家统一规定交纳的有关费用 ,计入 取得土地使用权所支付的金额 中扣除。 六、关于拆迁安置土地增值税计算问题 （一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。 （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。 七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题 《》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算 .计算扣除项目时 每年 按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。 八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题 纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。 常见问题解答 1、问：房地产开发企业用开发的商品房对外投资，没有取得实际收入，计算土地增值税时收入如何确定？ 答：根据《关于印发的通知》（苏地税发[2009]72号）第十九条规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认： ⑴按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定； ⑵由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 2、问：土地闲置费及契税滞纳金是否可在计算土地增值税时扣除？ 答：根据《》第六条和《》第七条的规定，对于企业因违约而承受的处罚性开支，如土地闲置费及契税滞纳金等，不属于按税法规定正�？У某杀痉延煤凸彝骋还娑ń荒傻挠泄胤延�，以及在转让环节缴纳税金的范畴，不能作为扣除项目金额。因此，在计征土地增值税时不能予以扣除。 3、房地产企业进行土地增值税清算过程中，政府代收费能不能加计扣除20%? 答：纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，应区分不同情形分别处理： （一）代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计扣除的基数。 （二）代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 4、房地产开发公司收取购房者的违约金和更名费，是否需要缴纳土地增值税？ 答：房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，《暂行条例》第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。 【】 责任编辑：冠 浅析地勘行业分包工程营业税缴纳
摘要：网上开店成功与否在很大程度上取决于创业者的经营技巧。以服装网店为例,从市场定位、寻找货源、产品定价等七个方面探析网店创业的经营技巧。 1 市场定位 据对网络消费者的年龄特点调查,将服装网店消费对象定位于18 35岁的时尚女性或男性比较合适。如果再进行市场细分,比如专营 高个子 、 胖个子 等年轻女性或男性的服装,将是不错选择。在目前金融危机下,选择中低档服装入手最合适。一方面,有钱的顾客只占少数,加上金融危机也影响了人们的购买力,大部分网络消费者都希望能买到物美价廉的商品;另一方面,作为创业者,很多人一开始都是抱着 摸着石头过河 的心态,没什么经验,加之财力有限,不适合走高端市场。 2 寻找货源 (1)网上代销。通常由服装批发网直接代发货给顾客,此种代销方式一般通过搜索引擎就可找到,其最大优点是零库存、无风险,但代销商品的成本高,而且店主没有亲眼看过商品,对其质量情况和款式的细节部分不清楚,当面对顾客咨询细节问题时,往往缺乏底气,不敢对顾客担保质量,从而容易产生交易纠纷。上班族或大学生兼职开店的卖家可采用这种方式,但对于专职网店经营者来讲并非最佳选择。 (2)网上进货。一般都可以在搜索引擎里找到或去阿里巴巴网寻找供货商洽谈合作,这样可省却车马劳顿,比较方便,但毕竟不是面对面地看实物交易,防人之心不可无,最好能够先买点样品看看,这样会有邮费的负担,不过谨慎起见,还是值得的。 (3)亲自拿货。如果你有很强的讨价还价能力,且想借助网店创业有更大的发展的话,建议采用这种方式亲自上批发市场或产家进货。 小技巧1:如果自己拿货,多跑几个批发市场,不漏掉任何可能的机会,确定进货源头,避免上当。多关注批发商用来吸引顾客眼球的主打类商品,这些商品一般都是批发商从关系好的厂家直接进货,他们往往会把这些产品中的一部分定价较低。 小技巧2:无论哪种货源方式,在选择批发商时,要尽量找因质量问题换货时费用由卖家出的批发商,这样他们出货时一般会仔细检查商品质量,就算有问题,也是他们出运费,这样就不会浪费自己的钱了。 3 产品定价 针对服装产品而言,产品的生命周期很短,而且市场环境变化迅速。商品的价格可谓消费者决定购买与否的直接原因。价格太高,购买者怕上当不敢买或比较后选择别家;价格过低,会使消费者怀疑商品的质量,同时利润就会很低甚至赔本。所以合理的定价非常重要。最稳妥可靠的是将商品的价格定得比较适中,消费者有能力购买,推销商也便于推销。安全定价通常是由成本加正常利润购成的。例如,一条连衣裙的成本是50元,根据服装行业的一般利润水平,期待每条连衣裙能获15元的利润,那么,这条连衣裙的安全价格为65元。秉着 安全定价,价格适合 这个原则,不妨尝试下面几种技巧: 小技巧1:9、8、6结尾定价法,这个方法很多商品定价都在应用,虽不是新奇特的方法,但是使用起来还是屡试不爽。 小技巧2:零头结尾标价法,但这个方法适合减一些零头,而不适用加一些零头,比如,原本你要卖50元的衣服,你定成49.8元和定成50.2元,效果就不一样。 小技巧3:统一标价法,将同一档次的衣服统一标成一个价格,比如设10元、20元、30元等专场;或者直接只进一个档次的衣服,把店做成一个X元店。 4 店铺装修 在淘宝和拍拍开店,都会有免费的模板提供,但如何让你的店铺在千篇一律的网店页面中脱颖而出?这时店铺装修就成了新手店主必修的功课。 小技巧1:设计好店标和店名。店标是店铺的标志。店标最好使用是动态图片,一旦确定后,最好不要随便更改。店名设计要具有特色,这样买家才能更好的记住你的网店。 小技巧2:巧用店铺公告栏。店铺公告栏在页面的最上面,位置非常醒目。我们可以充分利用这个位置,将店铺的特色、促销活动等信息展示出来。 小技巧3:商品分类是重中之重�：侠淼纳唐贩掷嗄芄蝗霉丝透煺业较胍谋Ρ�。需要注意的是店铺分类的颜色、图案和文字最好是与店标有一定的呼应,这样整体会有一种连续性和协调感。 小技巧4:准备好宝贝图片和产品描述。网店的商品都是不可触摸的,特别对于服装店来说,除了价格、款式、质量之外,一幅美妙的图片,配上详细独特的商品描述,不仅是吸引买家眼球的关键,而且有助于减少交易纠纷。 5 产品上架 应尽量将要推荐宝贝的上架时间定在和上网在线时间一致,因为宝贝在临近下架的几分钟内是店铺浏览量最高的时候,如果卖家没有在线不能及时解答买家提问,很可能错失商机。 小技巧1:淘宝和拍拍网上架时间均有7天和14天之分,最好选择7天的。原因很简单,由于越临近下架的商品,在买家搜索时越能靠前,所以选择7天比选择14天就多了一次下架的机会,从而增加商品让买家发现的机会。 小技巧2:最好选择在黄金时段内将产品上架。在具体操作中,可以在10:00-16:00,19:00-23:00发布新商品。因为据有关统计,这些时段是买家们在网上购物的高峰期。 小技巧3:在高峰期内最好每隔一段时间,比如每隔几分钟,发布一件产品。需要注意的是一个种类的最好在同一时间只发一件产品,不要同时发布。因为同时发布,也就容易同时消失。如果分隔开来发布,那么在整个黄金时段内,都有即将下架的商品,从而可以获得很靠前的搜索排名,带来的流量也会爆增。 小技巧4:坚持每天都有产品上架,这样每天都会有你的产品优先被买家看到。 小技巧5:在同一时间上架商品最好是选择不同款式的商品上架,这样你的服装式样才会尽可能多地被买家发现。 6 沟通服务 店铺经过一番精心打扮,好不容易有人看上了你的宝贝, 煮熟的鸭子千万不能让它飞了 ,这时沟通服务尤显重要。 小技巧1:诚实守信交易。我们对待顾客必需拥有一颗诚挚的心,要象对待自己的朋友那样对待他们,包括诚实地解答他们的疑问,诚实地告诉他们商品的优缺点,诚实地向他们推荐适合他们的商品。另外,对顾客的承诺一定要兑现,哪怕自己吃点亏,也不能出尔反尔。 小技巧2:专业了解产品。专业并不等同专家,只要对自己的产品有足够的了解,就可称为专业。在客人的眼里,我们永远是所属行业的专家!在他们看来,其所提的任何一个问题,店主都应该理所当然的有一个完整的回答。因此作为服装店主,要了解其所售服装的面料、尺码、具体式样等等,还要要懂得根据顾客的身材标准和需求推荐适合顾客的产品。 小技巧3:微笑周到服务。微笑是最好的推销。在网络上,虽然买家看不到你的表情,但是感觉却是随时随刻都可以产生的。淘宝旺旺和腾讯QQ为我们提供许多了可爱的表情,如能合理地应用到聊天过程,将会给客户一种和谐宽松的氛围。另外,在线一定要第一时间对客户的问题做出回复,不要让客户空等。如果很忙可以先跟客户说明稍等片刻。 小技巧4:耐心解答提问。 心急吃不了热豆腐 ,对待客户的咨询一定要耐心。当客户抱着买不买都行的态度来咨询产品时,要尽量争取说服他/她买。一个优秀的卖家是不会怠慢任何一个顾客的。推荐产品时不但要保持十足的冲劲,更要耐心的坚持下去,直到和顾客聊到他/她买或者说不想买了为止,否则不要轻易放弃。 小技巧5:开心幽默应对。在网络沟通中,开心与幽默会为我们促成生意大开方便之门!当有客人来咨询时,不要一味的只讲与生意有关的话题,有时可有意地引开这个话题,同买家聊点别的,聊他/她感兴趣的事物,找一切可能的机会赞美买家,多多使用QQ或旺旺丰富的表情图标,在愉快的聊天过程中不知不觉的进行交易!谨记幽默的人无论何时何地都备受欢迎,只要运用得恰当。 小技巧6:定期回访顾客。定期使用旺旺、QQ或EMAIL给你的老客户发一些新品介绍,或者定期电话回访。不要小看这些事情,这样是可以抓住很多客户的。因为人也是有一定惰性的,有时候买东西就是图个方便,在网上买东西的人,十有八九都这样,所以定期 骚扰 你的老客户是没有坏处的。 7 宣传推广 在商品质量统一化,价格透明化的今天,在这个以消费者为主导的市场经济的大环境下,要想在网络营销中占据重要的一席之地,必须要依靠强有力的推广来进行销售活动的辅助。 小技巧1:善用橱窗推荐。选择自己最具特色的或网络流行火爆的产品放在橱窗,以吸引顾客浏览店铺。 小技巧2:常上社区发贴或回贴。尽可能写些有对大家有所帮助的帖。 小技巧3:利用旺旺状态信息。利用旺旺的状态信息,在名字后面可以放上你的优惠活动信息或新货上架信息,字数不要太多,让人一目了然就行。 小技巧4:利用QQ个人资料,每个想在QQ上寻找聊天对象的人一般都会先查看一下对方的资料,我们若加以利用,设置些小广告,说不准哪个人对这个感兴趣而成为我们的买家呢。 小技巧5:多搞促销,提高信用等级。对于刚建立的网店,可能没有人关注,没有信用,开始要多开展一些促销,或以成本价多卖一些东西,也可以利用一些小产品开展促销,买家在选择这些产品的时候,也会关注店里的其它商品,多赚一些人气和信用。 小技巧6:合理使用拍卖。拍卖分为单件拍卖和多件拍卖(又叫荷兰式拍卖)。这种方式对新开店铺提高人气很有帮助。由于拍卖的商品价格一般都比较低廉,比较容易受到买家的青睐。 小技巧7:参加网站平台活动。淘宝和拍拍经常不定期的会有一些促销类的活动,作为经营者要多留意最新动态,随时发现这些相关活动,努力争取好好利用这些活动,如:今年拍拍网推出的 今日特价 活动,若有机会争取,将使店铺曝光的机会呈现几十倍乃至上百倍的增长。 参考文献 [1]美惠.网店进货渠道大盘点[J].中国市场,2008,(25).【】 责任编辑：lcl 关系营销中顾客关系管理的特点及策略